בפרשת קרגד (ע"מ (ת"א) 15676-01-14) נדונה השאלה האם מכירת מקרקעין, אשר בחלקם מושכרים בשכירות מוגנת, מהווה עסקה החייבת במס ערך מוסף.
המערערת עסקה ביזמות ובנייה ובעת התאגדותה נרשמה כעוסק לעניין חוק מע"מ תחת הענף "קבלנות בניין". לאחר מספר שנים הפסיקה את פעילותה העסקית, אולם רישומה של המערערת כעוסק לא שונה או בוטל, אלא עמד בעינו כל העת. כעבור שלוש שנים, חתמה המערערת על הסכם שיתוף עם חברת המבצעת שיפוצים (להלן: "חברת השיפוץ") לרכישת בניין, כך שהמערערת תממן, בין היתר, את כל עלויות הרכישה ואילו הרווחים לאחר החזר השקעתה יחולקו בינה לבין חברת השיפוץ. בבניין היו שש דירות, מתוכן חמש דירות אשר הושכרו לדיירים בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, מחסן וכן זכויות בנייה בלתי מנוצלות בנכס. במסגרת מערכת הסכמים שנכרתה בין המערערת וחברת השיפוץ לבין בעלי הזכויות בבניין, נרכשו מלוא הזכויות בכל חלקי הבניין, כאשר כל חוזה מתייחס לדירות אחרות. המערערת וחברת השיפוץ שקלו לבצע השבחה לנכס באחד משני אופנים: ביצוע בנייה נוספת על גג הבניין הקיים או הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו, אך לימים הוכרז הבניין כבניין המיועד לשימור. לפיכך חתמו המערערת וחברת השיפוץ על הסכם אופציה סחירה לרכישת הבניין עם חברה נוספת, אשר סיחרה את האופציה לקבוצה של עשרים ואחד רוכשים שביקשו לממשה. בהתאם, נחתם הסכם מכר בין המערערת וחברת השיפוץ לבין אותם רוכשים.
מנהל מע"מ טען כי המערערת מכרה את הבניין כחלק מניהול עסק ולכן המכירה מהווה עסקה החייבת במס. מנגד טענה המערערת כי בתקופה הרלוונטית היא לא ניהלה עסק, על אף שבעבר היא עסקה בבנייה ונותרה רשומה כעוסק. לחלופין טענה המערערת כי אף אם מכירת הבניין מהווה עסקה, החייבת לכאורה במס, חל הפטור הקבוע בסעיף 31(2) לחוק מע"מ, מאחר שדירות הבניין היו מושכרות בשכירות מוגנת. מנהל מע"מ סירב להעניק פטור זה מפני שלגישתו התמורה שנתקבלה בגין המכירה הושפעה במידה ניכרת מקיום הזכויות הבלתי מנוצלות בבניין.
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מע"מ כי מכירת הבניין הייתה עבור המערערת עסק ולא השקעה פאסיבית או פרטית גרידא, וכי המכירה נעשתה במהלך עסק זה (ולא קיבל את הטענה שפעילותה העסקית הופסקה זה מכבר), הגם שהבניין נמכר במצבו המקורי ולא לאחר ביצוע השבחה כמתוכנן.
לעניין תחולת הפטור ממע"מ שעניינו מכירת בניין שהושכר בדמי מפתח, קבע בית המשפט כי הצדדים להסכם המכר לא הבחינו בין הזכויות השונות, ומושא הסכם המכר הוא הממכר, דהיינו כל אגד הזכויות במקרקעין. לאור כך אין לשלול את תחולת הפטור בגלל קיומן של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין. זאת בין היתר לאור העובדה שישנו קשר הדוק בין דיירות מוגנת לבין זכויות הבנייה, שכן ניצולן של זכויות הבנייה עלול להיות מסוכל, הלכה למעשה, בשל קיום הדיירות המוגנת. עוד נפסק, כי יש לערוך פיצול פיזי של הנכס לעניין תחולת הפטור, מכיוון שהבניין כלל גם דירה שלא הושכרה בשכירות מוגנת ומחסן. החישוב יהיה כחלק יחסי של חמש הדירות שהושכרו בשכירות מוגנת לכלל שטח הבניין. בסיכומו של דבר, בית המשפט פסק כי על אף שמתקיימים המבחנים המעידים על עסקה חייבת, במכירה זו יחול הפטור הקבוע בסעיף 31(2) לחוק מע"מ, לגבי החלק היחסי בבניין שהושכר בשכירות מוגנת. כמו כן, קיומן של זכויות בנייה נוספות לא ישללו פטור החל על נכס שהושכר בשכירות מוגנת, גם בגין מרכיב זכויות הבנייה הנוספות.
הירשם לניוזלטר של BDO זיו האפט
Please fill out the following form to access the download.