הצומת בה מלכ"ר פוגש את מע"מ

מה עניינה של עמותה עם שלטונות מע"מ?

כמשרד רואי חשבון המנהל תיקי מלכ"רים רבים, נשאלנו לא פעם על ידי מנהלי עמותות מה עניינה של העמותה עם שלטונות מס ערך מוסף?

למעשה, מנהלי עמותות רבים חושבים כי המפגש של העמותה מול שלטונות מע"מ הינו רק ביום רישומה וסיווגה בתור מלכ"ר, ומאז נפרדות דרכיהם - העמותה מדווחת לשלטונות מס הכנסה ומשלמת מס שכר ללא התנהלות שוטפת מול שלטונות מע"מ; אולם לא כך הוא. עמותה עשויה להיפגש בשלטונות מע"מ בלא מעט צמתים במהלך הדרך, עליהם עוד נרחיב בסדרת הכתבות הבאות.

כך, למשל, המלכ"ר נדרש לשמש כ"זרוע ארוכה" של רשות המיסים לאכיפת המלחמה בחשבוניות פיקטיביות והצלבת חשבוניות. כמו כן, עליו להגיש דיווחים מקוונים לשלטונות מע"מ על חשבוניות מס בגין רכישותיו אם מחזורו השנתי עולה על 20 מיליון ש"ח ובהיעדר רלוונטיות עבורו, בדרך כלל, לקיזוז מס תשומות ולחשבוניות מס.

מתי מלכ"ר חייב במע"מ?

בהמשך לאמור לעיל, מלכ"ר עשוי למצוא עצמו חייב במע"מ גם בגין פעילות במקרקעין - וזאת בלי קשר לשאלה אם היא נושאת סממנים עסקיים או מסחריים, אלא נוכח הגדרה רחבה למונח "עסקת אקראי" לעניין מקרקעין בחוק מע"מ. במאמר זה נבחן את המקרים השונים בהם מלכ"ר לא חייב בתשלום מס עבור עסקת מקרקעין - לעומת המקרים בהם הוא נושא בנטל המס וחייב בהעברתו למע"מ.

עסקת אקראי במקרקעין

ככלל, מס ערך מוסף חל על "עסקה בישראל" ועל "יבוא טובין". 

המונח "עסקה" מוגדר בסעיף 1 לחוק מע"מ, כך שהוא כולל כל אחד מאלה:

1. מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד.
2. מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר.
3. עסקת אקראי.

"עסקת אקראי" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מע"מ, כדלקמן:

1. מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי.
2. מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר, או למוסד כספי.

יש לזכור, כי לעניין חוק מע"מ, המונח "מכר" כולל גם השכרה של נכס, הקניית רשות להשתמש בנכס בתמורה, הקניית זכות בנכס ועוד.

מכאן עולה, כי מכירת מקרקעין ואף השכרתם על ידי מלכ"ר, וכן, רכישת מקרקעין או שכירתם על ידי מלכ"ר - יכולה להיחשב כ"עסקת אקראי" החייבת במע"מ.

מלכ"רים ועסקאות אקראי

תקנה 6ב(א) לתקנות מע"מ, קובעת כי: "במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, מלכ"ר או מוסד כספי, יהיה הקונה חייב בתשלום המס".

כלומר, כאשר אדם פרטי מוכר למלכ"ר מקרקעין (למעט דירת מגורים) מתקיימת עסקת אקראי, והמלכ"ר יהיה חייב בתשלום המס.

להלן סיכום המקרים השונים במכירה או השכרה של מקרקעין:

• עסקה בין מלכ"ר למלכ"ר 
  כאשר או מוסד כספי מוכר/משכיר את המקרקעין (למעט דירת מגורים) למלכ"ר או מוסד כספי אחר - מתקיימת עסקת אקראי והחייב בתשלום המע"מ הוא המוכר.
   
• עסקה בין מלכ"ר לאדם פרטי שאינו עוסק
  אין עסקה, פטור ממע"מ.
   
• עסקה בין מלכ"ר לעוסק
  כאשר מוכר/משכיר את המקרקעין (למעט דירת מגורים) לעוסק - מתקיימת עסקת אקראי והחייב בתשלום המע"מ הוא המוכר, כלומר המלכ"ר.
   
• עסקה בין אדם פרטי למלכ"ר
  כאשר אדם פרטי מוכר/משכיר למלכ"ר מקרקעין (למעט דירת מגורים), מתקיימת עסקת אקראי והחייב בתשלום המע"מ הוא הרוכש, כלומר המלכ"ר.
   
• עסקה בין עוסק למלכ"ר
  מדובר בעסקה רגילה - העוסק צריך לשלם את המע"מ.
  עוסק שמוכר דירת מגורים כאדם פרטי למלכ"ר - אין עסקה ואין חבות מע"מ.
   
• מלכ"ר השוכר דירת מגורים מאדם פרטי לשימוש שאינו דווקא למגורים
  מדובר בסוגיה בעייתית ויש לבחון כל מקרה לגופו האם נכלל בהגדרת עסקת אקראי. במקרים כאלו מומלץ להתייעץ עם רואי החשבון של המלכ"ר. ניתן לקבל יעוץ מקצועי והדרכה להתנהלות מול מע"מ על ידי מחלקת מיסים במשרדינו שהינה בעלת מומחיות מיוחדת לנושא זה.