עסקאות קומבינציה - הטיפול החשבונאי

 

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין שבה נמסרות קרקע או זכויות שימוש בקרקע תמורת שירותי בנייה (עסקת שירותי בנייה). ישנו סוג אחר של עסקת קומבינציה, בה קושר הקבלן עסקה הנערכת בין בעל הקרקע לבין היזם, כאשר בעל הקרקע מוכר חלק מקרקע בבעלותו ליזם בתמורה לשירותי בנייה על יתרת הקרקע שנשארת אצלו. לפיה הקבלן מקבל חלק מהקרקע תמורת זכויות אחרות הניתנות לבעל הקרקע, כגון אחוז מההכנסה בפרויקט (עסקת תמורות).
 

הטיפול החשבונאי – תקינה ישראלית

עסקת שירותי בנייה

מלאי מקרקעין יירשם כנגד עסקת שירותי בנייה.

ההכרה לראשונה: עלות הקרקע תירשם בסכום העלות החזויה של שירותי הבנייה. במקביל, תירשם התחייבות למתן שירותי בנייה למוכר המקרקעין באותו סכום. המדידה הינה בהתאם לשווי ההוגן של שירותי הבנייה.

הטיפול החשבונאי: רישום זה ייעשה במועד התגבשות ההתחייבות למתן שירותי בנייה, ובכל מקרה לא יאוחר ממועד קבלת היתר הבנייה.

מדידה עוקבת: עלות הקרקע תהווה חלק מעלויות הפרויקט. שינויים באומדן עלות שירותי הבנייה במהלך ביצוע הפרויקט, ייזקפו לעלויות הפרויקט. ההתחייבות למתן שירותי בנייה תסולק בקצב ההשלמה של שירותי הבנייה, אם קצב זה שונה מהותית מקצב השלמת הפרויקט וניתן לקביעה נפרדת ומהימנה. אם ההתחייבות למתן שירותי בנייה מסולקת בקצב השלמת הפרויקט, הרי שלצורך חישוב עלות ההשלמה תהווה העלות הכוללת של שירותי הבנייה חלק מעלויות השלמת הפרויקט. שווי שירותי הבנייה לא יהווה חלק מהכנסות הפרויקט.

עסקת תמורות

סוג נוסף של עסקת קומבינציה היא עסקה שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע שבבעלותו והיזם מתחייב למסור לבעל הקרקע מזומן כתלות בגובה המחיר שבו ימכרו הדירות שייבנו על הקרקע.

ההכרה לראשונה: מלאי מקרקעין שנוצר בעסקת תמורות נמדד לראשונה כנגד הכרה בהתחייבות פיננסית. ההתחייבות הפיננסית נמדדת בהתאם לתזרימי המזומנים הצפויים להיות משולמים על ידי היזם, המהוונים בריבית המקורית של ההתחייבות הפיננסית. לאחר ההכרה הראשונה תחושב המדידה העוקבת.

מדידה עוקבת: מלאי המקרקעין מהווה חלק מעלויות הפרויקט. ההתחייבות הפיננסית נמדדת בהתאם לשיטת הריבית האפקטיבית. לעיתים התמורות בעסקת תמורות צמודות למדד מסוים או מטבע או תלויות בגורם אחר. במקרה זה ההתחייבות מהווה נגזר משובץ אשר יימדד בנפרד מהחוזה המארח.

הטיפול החשבונאי – תקינה בינלאומית

עסקת קומבינציה אינה מקבלת התייחסות ספציפית בתקינה הבינלאומית, והאמור להלן מתבסס על הפרקטיקה הנהוגה, והפרשנויות השונות לתקנים קיימים.

עסקת קומבינציה בעסקת שירותי בנייה

משמעות עסקת קומבינציה זו היא שהקבלן מקבל קרקע לבנייה ומעניק לבעלי הקרקע בסוף הבנייה חלק מהדירות. כלומר בפועל, הקבלן מעניק שירותי בנייה בגין חלק מהקרקע שחוזר בסופו של דבר לבעלי הקרקע.

הכרה לראשונה

יש לרשום קרקע מצד אחד והתחייבות מצד שני בשווי ההוגן. השווי ההוגן של הקרקע זה השווי ההוגן של שירותי בנייה. לא מדובר בהתחייבות פיננסית אלא בעצם בהכנסות מראש שלא ניתן להכיר בהן ברווח והפסד כעת.

מדידה עוקבת

במדידה העוקבת נתייחס למספר נקודות:

• קרקע: מהוונים לקרקע 100% מהעלויות במהלך הבנייה, כולל העלויות לחלק של הקרקע שמועבר אחר כך לבעלי הקרקע.
• התחייבות: ללא שינוי.
• רישום בעת מסירת הדירות.
• עלות הקרקע (לרבות עלויות שנצברו) נזקפת לעלות המכר.
• התחייבות נזקפת להכנסות ממכירות.

קיימת גישה שאומרת שיש לסגור עסקת קומבינציה בנטו – כלומר התחייבות כנגד קרקע – וכי אין להכיר בהכנסות והוצאות בעת סגירת העסקה. אנחנו בגישה כי קבלן בונה זכאי להכיר בהכנסה ולכן יש לסגור עסקת קומבינציה בברוטו.

עסקת קומבינציה בעסקת תמורות

בעסקה זו הקבלן מקבל את הקרקע, ומתחייב להעביר לבעלי הקרקע כסף. כלומר מדובר בהתחייבות פיננסית. עסקת קומבינציה מסוג תמורות יכולה להיות מטופלת כמכשיר פיננסי מעורב הכולל נגזר משובץ.

יום ההכרה לראשונה

יש לרשום קרקע בשווי ההוגן (100% מהקרקע) כנגד התחייבות פיננסית. מדידת השווי ההוגן של הקרקע (שהוא בהכרח שווה לשווי ההוגן של התחייבות פיננסית ביום ההכרה): הערכה של הסכום שיועבר לבעלי הקרקע כשהוא מהוון נכון ליום ההכרה.

מדידה עוקבת

לאחר יום ההכרה לראשונה מודדים את הקרקע ואת ההתחייבות בנפרד.

• קרקע: בודקים האם חלה ירידת ערך בכל תקופה.
• התחייבות פיננסית: לפי שיטת ריבית אפקטיבית (קיימת גישה שהרכיב המשתנה הוא נגזר אולם ניתן לטעון ששינוי בשווי שמתבסס על הכנסות לא עונה להגדרת נגזר היות ומתבסס על משתנה לא פיננסי של אחד הצדדים לחוזה).

עדכון התחייבות פיננסית

בהתחייבות פיננסית שנוצרה אחרי תיקון IAS 23 (מ-1 בינואר 2009) :

1. עדכון הנובע מערך הזמן – מהוון למלאי.
2. עדכון הנובע משינוי בצפי התמורה – מקובלות שתי שיטות כאשר מדובר בבחירה של מדיניות חשבונאית שיש ליישם על כל עסקאות הקומבינציה בעקביות: 
   1. העדכון נעשה מול רווח והפסד העדכון נעשה מול המלאי.
   2. התשלומים שמועברים לבעל הקרקע מקטינים את ההתחייבות.
3. התשלומים שמועברים לבעל הקרקע מקטינים את ההתחייבות.

---

 

צרו קשר עם המומחים שלנו לעסקאות נדל"ן