מאמרים:

שוק הדיור בישראל/שוק השכירות באירופה

01 דצמבר 2015

רותם זילברברג |
מוטי דטלקרמר , שותף, מנהל Corporate Finance, BDO Consulting |

הביקוש לדיור בישראל נחלק לביקוש לשכירת דירות ולביקוש לרכישת דירות. בישראל, כמו גם ברוב המדינות החברות בארגון ה-OECD, מרבית משקי הבית מתגוררים בדירה בבעלותם וכרבע ממשקי הבית מתגוררים בדירות שכורות הנמצאות בבעלות פרטית. בשנים האחרונות חלה מגמה של ירידה בשיעור הגרים בדירה בבעלותם. למרות מגמה זאת, טרם התפתח שוק שכירות משוכלל והנושא מקודם בדרכים שונות כגון מכרזי דיור להשכרה והצעת חוק "שכירות הוגנת". להלן גרף המתאר את המגמה בשיעור הגרים בדירה בבעלותם:

שיעור כפי שניתן לראות בגרף, בהתבסס על נתוני הלמ"ס, שיעור המתגוררים בדירות שבבעלותם בישראל הוא כ-68%, והוא נמצא במגמת ירידה בשנים האחרונות. 

אחד הגורמים העיקריים לירידה בשיעור הגרים בדירה בבעלותם הוא הצורך בהון הראשוני הנדרש לרכישת דירה והיותו מעבר הניתן להשגה עבור רבים מהזוגות הצעירים. גורם נוסף הינו מחירי הדירות אשר, עלו בקצב מהיר החל מהמחצית הראשונה של שנת 2008. מחירי הדירות עלו גם ביחס לשכר הממוצע במשק, וכך פחתה יכולתם של זוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה. תהליך זה הוביל לכך שיותר משקי בית עברו לגור בשכירות במקום לרכוש דירה.  

להלן נציג את השיקולים המרכזיים האם לקנות או לשכור דירה. לאחר מכן, נציג השוואה של מאפייני שוק השכירות בישראל לעומת מדינות אחרות ואת התפתחות מחירי השכירות בשנים האחרונות וננתח את שיעור התשואה ברכישת דירה לעומת האלטרנטיבה של השקעה במניות באמצעות דוגמה מספרית.

השוואה של שוק השכירות בישראל לעומת מדינות אחרות

מאפייני שוכרי הדירות בישראל הם: צעירים, מרוכזים בעיקר בערים הגדולות והכנסתם נמוכה יחסית. בישראל שיעור המתגוררים בדירה בבעלותם נמצא במגמת ירידה בשנים האחרונות. משנת 1997 ועד שנת 2013 הייתה ירידה מ- 70.2% ל- 68% בשיעור הבעלות על דירה אחת לפחות בקרב כלל משקי הבית. בממוצע הארצי בשנת 2013, אחוז הגרים בדירות בבעלות הינו 68% ואחוז הגרים בדירות שכורות הינו 29%¹. 

שוק השכירות הפרטית

התערבות ממשלתית בשוק השכירות הפרטית למגורים הפכה לחזון נפרץ גם במדינות שמדיניותן הכלכלית מבוססת על כלכלה חופשית. מדינות רבות ב- OECD מתערבות בשוק השכירות הפרטית, בשל החשיבות הרבה שהן מייחסות לנגישות הדיור ולפריסתה הגיאוגרפית של האוכלוסייה.

שיעורי הדירות בבעלות בישראל (קרוב ל 70%), גבוהים מממוצע ה-OECD (שהוא 63.2%) ומדורגים בשליש העליון בהשוואה לשאר מדינות ה-OECD שיעור זה גבוה מעט יותר ממדינות כמו ארה"ב, דנמרק, שוויץ ובלגיה, ונמוך מעט ממדינות כמו איטליה וספרד. שיעורי הבעלות על דירה הנמוכים ביותר נמצאים בשוויץ, והגבוהים ביותר ברומניה.


השוואה של שיעור המגורים בבעלות במדינות השוואה


 

בהשוואה למאפייני שוק השכירות בישראל, נציג להלן מספר מאפיינים שניתן למצוא בשוק השכירות הפרטית במרבית מדינות ה- OECD:

מרבית הדירות במגזר השכירות הפרטי הן בבעלות משקי הבית (כמו גם בישראל). במדינות שבהן מגזר השכירות הפרטית גדול יחסית, ישנם תמריצים הן בצד ההיצע (להשקעה בדירות – למשל הטבות מס) והן בצד הביקוש - למשל שימוש במגזר השכירות הפרטית כמסגרת לדיור סוציאלי ורגולציה על רמת התחזוקה של הדירות המושכרות).

במרבית המדינות קיימים פיקוח והסדרה על גובה דמי השכירות ומשך השכירות. נציין כי פיקוח והסדרה עלולים להוות גורם ממתן להשקעה בדירות להשכרה, וכן כי ייתכן ולעיתים נדרש פיצוי על מנת לשמור על תשואתם הסבירה של המשקיעים בדירות להשכרה.

מדינות שונות מנסות לגוון את שוקי השכירות על ידי תמרוץ חברות עסקיות בכניסה לשוק זה. הרעיון שעומד מאחורי מדיניות זו הוא שלפירמות יתרון לגודל, העשוי להביא להיקפי השקעה גדולים, כמו גם העלאת רמת התחזוקה של הדירות. כמו כן, שיקולי ההשקעה של פירמות הם ארוכי טווח, יחסית למשקי הבית, ולכן עשויות להציע דירות בשכירות לטווח ארוך. יתרון נוסף הוא שפיקוח המדינה על יחסי שוכר- משכיר ועל רמת התחזוקה של הדירות עשוי להיות פשוט יותר כשהדירות הן בבעלות פירמות.

שיקולים מרכזיים האם לקנות או לשכור

חילקנו את השיקולים המרכזיים העולים בתהליך קבלת החלטה האם לרכוש או לשכור דירה בין שיקולים כלכליים ושיקולים אחרים.

שיקולים כלכליים:

- עלות אלטרנטיבית: לרכישת דירה ישנה עלות אלטרנטיבית, כלומר, הכסף המשמש לרכישת דירה, יכול להיות מושקע באפיקים אחרים אשר עשויים להיות רווחיים לא פחות. אחד מהאפיקים האלה יכול להיות השקעה בתעודת סל המחקה את תיק השוק ומצמצם את הסיכון מאי-פיזור ההשקעה (לעומת השקעה במניה ספציפית). להלן טבלה המתארת את שיעורי התשואות לאורך 20 שנה במדדים שונים בשוק ההון: 

כפי שניתן לראות לעיל, שיעור התשואה השנתי הממוצע לאורך 20 השנים האחרונות של מדד תל אביב 100 הינו כ-9.5%.
בחישוב התשואה מרכישת דירה יש לקחת בחשבון גם את עליית ערך הדירה וגם את שכר הדירה המתקבל (או לחילופין נחסך). שיעור התשואה המתקבל מדירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח הנרכשת בשיעור מינוף של 70% (הון עצמי בשיעור 30%), עם ריבית על משכנתא בשיעור 3% ותשואה על השכרת בשיעור 3.5%, הינו כ-10.4%. שיעור תשואה זה גבוה משמעותית משיעור התשואה המתקבל בהשקעה בניירות ערך. 

בחישוב העלות האלטרנטיבית לרכישת דירה יש להתחשב גם בשיקולי מס: רווח הון ממכירת ניירות ערך חייב במס בשיעור 25%-30%, בעוד שלגבי מס שבח ממכירת דירת מגורים ישנו פטור במקרים רבים.

מינוף:  ניתן לרכוש דירה עם הון עצמי קטן יחסית בשיעור של עד 25% ממחיר הדירה. בנוסף, שיעור הריבית על המשכנתאות נמוכה יחסית להלוואות אחרות.

עלויות כרוכות: מעבר לעלות שכר הדירה, שכירת דירה כרוכה במעברי דירה מפעם לפעם (אשר הינם לא זולים כלל). מנגד, שכירת דירה מאפשרת גמישות יחסית בבחירת אזור המגורים - אומנם ניתן להחליף דירת מגורים בבעלות, אך הדבר כרוך בעלויות עסקה גבוהות במיוחד (עורכי דין, מס רכישה וכו').

שיקולים אחרים:

וודאות וביטחון: שכירת דירה כרוכה באי וודאות- המשכיר עלול שלא לחדש את חוזה השכירות, להודיע על פינוי מוקדם או לעלות את שכר הדירה באופן חד. אדם הגר בדירה בבעלותו מוגן מאי הוודאות הזאת. 

תועלת ממגורים: אדם הגר בדירה שכורה ככל הנראה לא ישפץ את אותה כיוון שאין היא בבעלותו, לעומת זאת אדם הגר בדירה בבעלותו ככל הנראה ישפץ אותה וישביח אותה במשך השנים. לכן, התועלת ממגורים גבוהה יותר עבור אדם הגר בדירה בבעלותו.

התפתחות מחירי השכירות בישראל

בשנים האחרונות מחירי השכירות עלו בחדות. כיוון שמחירי הדיור מהווים את חלק הארי בהוצאה הממוצעת של משק בית, עליית מחירי השכירות הביאה לעלייה במדד המחירים לצרכן והינה אחת הסיבות העיקריות לעלייה ביוקר המחייה בישראל. להלן גרף  המתאר את התפתחות מחירי השכירות בישובים שונים בישראל לאורך השנים:

כפי שניתן לראות לעיל, מחירי השכירות בתל אביב הציגו את שיעור עליית המחירים הגבוהה ביותר- מחיר שכר דירה ממוצע בתל אביב עלה תוך 15 בכ-106.2% (שיעור שנתי ממוצע של כ-4.94%), מכ-2,749 ש"ח בשנת 2000 לכ-5,669 ש"ח בשנת 2014. מחיר שכר דירה ממוצע בירושלים עלה תוך 15 שנים בכ-57.48% (שיעור שנתי ממוצע של כ-3.07%), מכ-2,552 ש"ח בשנת 2000 לכ-4,019 ש"ח בשנת 2014. מחירי השכירות בחיפה הציגו עלייה מתונה בהרבה בסך כ-31.55% תוך 15 שנים (שיעור שנתי ממוצע של כ-1.84%) מכ-1,884 ש"ח בשנת 2000 לכ-2,426 ש"ח בשנת 2014. שכר הדירה הממוצע בישראל עלה לאורך השנים בכ-70.58% (שיעור שנתי ממוצע של כ-3.62%) מכ-2,168 ש"ח בשנת 2000 לכ-3,698 ש"ח בשנת 2014.

מקרה לדוגמא - שכירת דירה מול רכישת דירה

ניקח לדוגמא מצב בו יש לנו הון עצמי בסך 450,000 ש"ח ואנו מתלבטים בין רכישת דירה בעלות של 1,500,000 ש"ח לבין שכירת אותה דירה ב-4,375 ש"ח (שכירות המשקפת תשואת משכירות בשיעור 3.5%) והשקעת ההון העצמי שלנו בתיק ניירות ערך המשיג תשואה שנתית בשיעור 9.5% (כשיעור התשואה השנתי הממוצע ב-20 השנים האחרונות במדד תל אביב 100). בהנחה ששיעור הריבית על המשכנתא הינו 3%, תשלומי המשכנתא החודשיים הינם בסך 5,802 ש"ח. כמו כן, נניח כי במקרה בו אנו שוכרים דירה, אנו מפקידים מדי חודש בתיק המניות שלנו את ההפרש שבין תשלומי המשכנתא לשכר הדירה (בסך 1,427 ש"ח). כמו כן, נניח כי מחירי הדירות ושכר הדירה עולים מדי שנה ב-3.91% (כשיעור עליית מחירי הדירות הממוצע ב-20 השנים האחרונות).

להלן סיכום של שני המצבים:

במקרה בו בחרנו לשכור דירה, קיבלנו לאחר 20 שנים תיק ניירות ערך השווה 2,787,384 ש"ח. במקרה בו רכשנו דירה, קיבלנו לאחר 20 שנים, דירה השווה 3,230,265 ש"ח. ככל ששיעור הריבית על המשכנתא עולה, והתשואה על תיק ניירות הערך עולה, משתלם יותר לשכור דירה. מנגד, ככל שהשכירות יקרה יותר, משתלם יותר לרכוש דירה. בדוגמה זאת, התשואה השנתית הממוצעת על ההון במקרה של רכישת דירה גבוהה בכ-0.9% לעומת ההשקעה במדד ת"א-100. להלן ניתוחי רגישות של שווי תיק ניירות הערך לשיעור הריבית על המשכנתא ולתשואת תיק ניירות הערך:

כפי שניתן לראות, ככל עליית הערך השנתית נמוכה יותר ושיעור הריבית על המשכנתא גבוה יותר כך עולה העדיפות להשקעה בתיק השוק לעומת רכישת דירה. למשל, כאשר הריבית על המשכנתא הוא בשיעור 3.5% ושיעור עליית ערך הדירה הוא 3.5% לשנה, קיימת עדיפות להשקעה בתיק ניירות ערך בשל תשואת נמוכה ברכישת דירה בשיעור (0.2%-) לעומת ההשקעה בתיק ניירות ערך.

כמו כן, ככל שהתשואה על השכרת דירה נמוכה יותר פוחתת העדיפות לרכישת דירה. זאת מכיוון שככל שהתשואה על ההשכרה פוחתת כך נחסכים לרוכש דירה פחות דמי שכירות. למשל, כאשר התשואה על ההשכרה היא בשיעור 3% ושיעור עליית ערך הדירה הוא 3.5% לשנה, קיימת עדיפות להשקעה בתיק ניירות ערך בשל תשואת נמוכה ברכישת דירה בשיעור (0.8%-) לעומת ההשקעה בתיק ניירות ערך.

סיכום

בסך הכל ניתן לראות שהתשואה על תיק השוק בישראל, דומה לתשואה המתקבלת מבעלות על דירה (בשקלול התשואה המתקבלת על הכנסה משכירות ומעליית ערך). על פניו נראה כי תוחלת התשואה מבעלות על דירה גבוהה יותר. בנוסף לכך, לרכישת דירה ישנם יתרונות נוספים ולא בהכרח כלכליים, כגון, השפעות פסיכולוגיות הקשורות לביטחון, יכולת מינוף ושיעור הריבית, אפשרות לשפץ את הדירה והתאמה אישית, לעומת זאת בשכירות יש יתרונות אחרים אשר אינם מתורגמים לערכים כלכליים בהכרח כגון יותר גמישות בהחלפת מקום המגורים (מכיוון ששינוי בבעלות על דירה כרוך בעלויות עסקה גבוהות יותר).  

¹ למ"ס: בעלות על נכסים פיזיים של משקי בית – ממצאים ראשונים מתוך סקר ארוך טווח 2013, התפרסם ביום 21 בינואר, 2015.