דוח יחידת הביקורת: דוח ריכוז ממצאים בחברות נדל"ן זרות

בשנים האחרונות ניכרת מגמה של גיוס איגרות חוב בבורסה לניירות ערך בתל אביב על ידי חברות נדל"ן זרות, שפועלות בתחום הנדל"ן בחו"ל (לרוב בארה"ב), ללא הנפקה של מניות. המודל העסקי של אותן חברות כולל לרוב הקמת חברה ייעודית שמאוגדת באיי הבתולה הבריטיים ("חברות BVI"), שלתוכה מועברות זכויות בעל השליטה בנכסי נדל"ן המוחזקים על ידו במישור הפרטי באמצעות חברות מוחזקות, לרוב עם שותפים, כאשר זכויות הצדדים מעוגנות בהסכמי תפעול. אותן חברות מוחזקות נוטלות ברוב המקרים מימון נוסף מגופים פיננסיים.

לאור גידול בסכומים שמגיוסים ולאור מבנה החזקה משפטי בנכסים באמצעות שרשרת חברות שנמצאות במדינות שונות, יחידת הביקורת של מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך ביצעה ביקורת לגילוי שניתן במסגרת דיווחי חברות ה-BVI (תשקיפים ודיווחים תקופתיים) בנוגע לזכויות המשפטיות שתעמודנה לטובת מחזיקי איגרות החוב במקרה של חדלות פירעון, במדגם שכלל שתי חברות.

במסגרת הביקורת נבחן:

  • קיומן של הוראות המתייחסות לזכויות המוקנות לצדדים השותפים או לגופים פיננסיים במקרים של חדלות פירעון במסגרת מסמכי ההתאגדות והסכמי התפעול; וכן
  • אם יש בהוראות אלו או באופן יצירת שעבודים לטובת המחזיקים (אם קיימים) כדי לפגוע ביכולת מחזיקי איגרות החוב לממש את זכויותיהם בהתאם לשטר הנאמנות, ואם כן – אם ניתן לכך גילוי מתאים בתשקיפי הגיוס ובדיווחים השוטפים העוקבים.

להלן פירוט הממצאים העיקריים שנכללו במסגרת הדוח שפורסם ביום 23 ביולי 2017:

שעבוד זכויות חברות בנות לטובת מחזיקי איגרות החוב

במסגרת הביקורת עלתה השאלה אם רישום שעבוד במדינת ניו-יורק תואם את הוראות שטר הנאמנות וכן מהו תוקף השעבוד בהתאם לדין החל במדינת ניו-יורק. שאלה נוספת שעלתה היא אם נפל פגם בהודעות רישום השעבוד לטובת מחזיקי איגרות החוב, מאחר ובהודעות נכתב שבעלות החוב הן החברות הבנות המשועבדות, במקום לציין שבעלת החוב היא החברה עצמה.

נראה כי סגל הרשות קיבל את עמדת החברה שהסכמי השעבוד תקפים לפי דין מדינת ניו-יורק, אולם בעקבות ממצאי הביקורת החברה הוסיפה רישום לצד הרישום הקיים, אשר מציין באופן מפורש את החברה כמי שמשעבדת את זכויותיה בחברות המשועבדות.

הסכמי תפעול/מימון בתאגיד מוחזק וההשפעה האפשרית על המחזיקים באירוע חדלות פירעון

הובהר על ידי סגל הרשות כי על חברה לכלול גילוי ברור להוראות העולות מהסכמי התפעול במקרים של אירוע חדלות פירעון, ולהבהיר, בין היתר, אם בהוראות הסכמי התפעול או בהסכמים מול תאגידים פיננסיים ישנן הוראות אשר יש בהן כדי לפגוע ביכולת מחזיקי איגרות החוב לממש את זכויותיהם בהתאם לשטר הנאמנות.

לדוח יחידת הביקורת, לחץ כאן.

 

הירשם לניוזלטר ולעדכונים אחרונים מ BDO זיו האפט

Please fill out the following form to access the download.