בפרשת ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ (ע"א 7869/14) נדונה שאלה של פרשנות חוזה וביתר דיוק האם ההסכם שנחתם בין הצדדים לרכישת מקרקעין הינו הסכם אופציה ייחודית בגינו ניתן פטור מתשלומי מס שבח ומס רכישה, או שמא מדובר בהסכם מכר החייב בתשלומים כאמור.
המערערות, שתי חברות יזמיות (להלן: "החברות"), התקשרו עם בעלי מקרקעין בהסכם שהוכתר בתור "כתב אופציה בלתי חוזרת", במסגרתו הוקנתה לחברות אופציה לרכוש את זכויות בעלי המקרקעין. בהסכם נקבע תנאי לפיו האופציה מותנית בפינוי דיירים מוגנים אשר החזיקו בחנויות בתוך תקופת האופציה. לאחר זמן מה הושגה הסכמה עם הדיירים המוגנים כי יפנו את החנויות בתמורה לפיצוי כספי. כמו כן חתמו החברות על הסכם לסיחור האופציה מול קבוצת רכישה שאורגנה על ידי החברות ומול בעלי המקרקעין, זולת שניים (בעל זכויות שחזר בו מהסכם האופציה ובעל זכויות שמלכתחילה לא היה צד להסכם), במסגרתו נמכרה האופציה לקבוצת הרכישה. כחלק מהתמורה, שילמו יחידי קבוצת הרכישה דמי ארגון לחברות. ביום חתימת הסכם סיחור האופציה, הודיעה קבוצת הרכישה על מימוש האופציה. יצוין כי בעל המקרקעין שחזר בו מהסכם האופציה ואשר הצטרף להליך זה כמערער (להלן: "המערער") חתם על הסכם נפרד עם החברות ולפיו הוא יצטרף כחבר בקבוצת הרכישה ושילם לחברות את דמי הארגון. בחלוף כחודשיים מכר מחצית מזכויותיו לצד שלישי.
בעקבות השתלשלות האירועים, הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומת מס רכישה ושומת מס שבח לחברות ולמערער וכן שומת מס רכישה לקבוצת הרכישה. טענתו המרכזית הייתה כי יש להשקיף על עסקת האופציה כעל עסקת מכר, שכן החברות רכשו את הקרקע (ולכן חייבות במס רכישה) ולאחר מכן מכרו אותה לקבוצת הרכישה (ולכן חייבות במס שבח), ואילו המערער בסופו של דבר רכש את הקרקע במסגרת קבוצת הרכישה ומכר מחצית מזכויותיו. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי יש לבחון את ההסכם שנחתם לפי מהותו הכלכלית, לפיו לחברות אין זכות ברירה והן ביקשו מראש לקבוע את תוצאת ההסכם בעת התקיימות התנאי המתלה. כמו כן נטען כי יש להוסיף את דמי הארגון ששולמו לחברות לשווי הרכישה בידי קבוצת הרכישה ובכללה למערער. מאידך, החברות והמערער טענו כי אין מדובר בהסכם מכר וכי האופציה עומדת בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, המקנים פטור ממס שבח ומס רכישה. לטענתם, לשון החוזה לא קובעת כל הוראה בגדרה החברות יהיו חייבות לממש את האופציה, שכן בהסכם קבועים הסדרים שיחולו בין אם התקיים התנאי המתלה ובין אם לאו. המערער אף טען כי התשלום שהעביר לחברות לא נועד כדי לרכוש בחזרה את חלקו במקרקעין והינו בגדר דמי הארגון אשר נגבו מכל חברי קבוצת הרכישה.
בית המשפט העליון דחה את טענות החברות וקבע לאור לשון ההסכם והתכלית הכלכלית העולה ממנו כי הסכם האופציה מהווה למעשה ראשיתו של הסכם מכר (זיכרון דברים) ועל כן אין עמידה בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין ויחול חיוב במס שבח ובמס רכישה. זאת מכיוון שההסכם נוסח באופן בו "הכל צפוי והרשות נתונה", כלומר כלפי חוץ ההסכם מעניק בחירה חופשית לחברות, אך מהותו מטילה ספק אם כלל ניתנה לחברות ברירה אמיתית אם, מתי וכיצד לממש את האופציה. למעשה החברות התחייבו לממש את האופציה במועד התקיימותו של התנאי המתלה. באשר למערער – בית המשפט קבע כי שעה שרואים את הסכם האופציה כהסכם מכר, אין לראות את המערער בתור מי שמכר את זכויותיו במקרקעין לחברות במסגרת הסכם האופציה וממילא אין לראותו כמי שרכש את חלקו בחזרה, ועל כן אין לחייבו במס שבח. הכספים שהעביר לחברות משקפים את דמי הארגון והטיפול שנגבו מתוקף היותו חבר בקבוצת הרכישה, אשר מהווים תמורה לפעולות שביצעו החברות בקשר לארגון קבוצת הרכישה ועל כן אין לחייבו במס רכישה.
סוגיות המס הנזכרות במידעון מובאות באופן כללי ותמציתי, ונועדו להפניית תשומת לב בלבד. אין לראות במידעון משום תחליף לחוות דעת ואין להסתמך על תוכנו ללא קבלת ייעוץ ספציפי.
צור קשר עם המומחים שלנו למיסים
הירשם לניוזלטר ולעדכונים אחרונים מ BDO זיו האפט
Please fill out the following form to access the download.