פס"ד מירה אריאל - האם תקרת הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת יוקרה מתייחסת למוכר או לנכס

בפסק דין מירה אריאל (ו"ע 44028-01-16) נדונה השאלה האם תקרת הפטור ממס שבח בגין מכירת "דירת יוקרה" מתייחסת למוכר או לנכס, ואם לנכס – האם בגין יתרת התמורה העולה על תקרת הפטור, זכאים העוררים לחישוב ליניארי מוטב לאור התנאים שנקבעו בהוראת המעבר שבתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.

הערר הוגש על ידי שניים מתוך שלושה יורשים שקיבלו דירת מגורים בירושה מהוריהם, אשר הייתה דירתם היחידה של ההורים בה הם התגוררו קרוב לשלושים שנה, עד לפטירתם. מספר שנים לאחר מכן מכרו היורשים את כלל זכויותיהם בדירת המגורים. יצוין כי כל אחד מהעוררים מכר דירה בפטור ממס שבח, לפי הוראות סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (בנוסחו עובר לתיקון 76 לחוק) במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה. כמו כן, כל אחד מהעוררים ביקש לבצע חישוב ליניארי מוטב פעם אחת, בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין, עובר למכירה האמורה. העוררים ביקשו להחיל את הפטור ממס שבח בשל מכירת דירה שהתקבלה בירושה מכוח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, אולם מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי מחיר הדירה מאפשר החלת הפטור רק עד גובה תקרת הפטור ל"דירת יוקרה" בסך של 4.5 מיליוני ₪ היות ותקרת הפטור מתייחסת לנכס כולו ולא לכל מוכר בנפרד.

העוררים טענו כי לשונו הברורה של החוק מעניקה פטור למוכר ולא לדירה. לטענתם, גם פרשנות תכליתית המגשימה את עקרון השוויון והמהות הכלכלית שבחקיקה, מובילה למסקנה שכל מוכר יזכה לפטור נפרד במכירת חלקו בדירת הירושה. לחלופין טוענים העוררים כי בהנחה שתקרת הפטור מתייחסת לדירה ולא למוכר, אזי לגבי יתרת התמורה העולה על תקרת הפטור, זכאי כל אחד מהעוררים לחישוב ליניארי מוטב בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין ושלילת החישוב הליניארי המוטב במקרה דנן משמעותה מיסוי רטרואקטיבי. לעומת זאת, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הן לשונו של החוק והן תכליתו מעידים על כך שכוונת המחוקק הייתה לתת פטור לדירת מגורים מזכה אשר סכום שווי מכירתה אינו עולה על סכום התקרה של "דירת יוקרה". פרשנות העוררים לפיה יש לתת פטור בהתאם לכמות המוכרים ולא ביחס לשווי הדירה, מובילה לאבסורד ושכפול הפטור. לגבי הטענה החלופית של העוררים בדבר החישוב הליניארי המוטב, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי היא אינה עולה בקנה אחד עם תנאי הוראת המעבר ותכלית החקיקה בנושא שנועדה למנוע מכירה לא מבוקרת של דירות מגורים בתקופה קצרה תוך מתן הטבה משמעותית במס ביחס לדין ערב תיקון 76 לחוק.

ועדת הערר ניתחה את הדין החל לאחר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שקבע רפורמה במיסוי דירות מגורים, וקבעה כי יש שוני בין הפטור בגין מכירת "דירה יחידה" לבין הפטור ממס לדירה שנתקבלה בירושה כאמור. בעוד שהפטור ל"דירה יחידה" הינו פטור עצמאי לכל מוכר (ולפיכך תקרת הפטור תחול לגבי כל מוכר ולא לדירה כולה), הפטור ממס בשל דירה שנתקבלה בירושה איננו פטור עצמאי ולכן יחול רק בהתאם לזכאותו של המוריש לפטור ממס, כאילו הוא שמכר את הדירה. בדיקת זכאותו של המוריש לפטור ממס תחול, לחובה או לזכות, הן לעניין תקרת הפטור בשל "דירת יוקרה" והן לעניין חישוב המס הליניארי המוטב. עוד קבעה ועדת הערר כי מאחר שההלכה שקבע בית המשפט העליון לפיה תכליתו של פטור הירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, זכאותו של היורש לא יכולה לעלות על זכאותו של המוריש. דהיינו, אילו המוריש היה בחיים והיה מוכר את הדירה, הרי שתקרת הפטור של "דירת יוקרה" הייתה חלה לגביו לגבי הדירה בשלמותה והוא היה זכאי לגבי עודף התמורה שמעל לתקרה, לחישוב מס ליניארי מוטב ובהתאם לכך יש למסות את היורשים כאילו נכנסו לנעליו גם לעניין הפטור ממס. 

צרו קשר עם המומחים שלנו למיסים

הירשם לניוזלטר ולעדכונים אחרונים מ BDO זיו האפט

Please fill out the following form to access the download.