משקיעים בחו״ל ושוכחים את המס

הכתבה פורסמה ב- THE MARKER נדל"ן, כתבת: קורין דגני

בימים של ריבית אפסית, השקעה בנדל"ן למגורים בחו״ל נהפכה לאופנה עולמית - גם בקרב ישראלים. ואולם, כמה מדינות קבעו באחרונה מיסוי חדש במגמה להגביל את רכישות המשקיעים, אשר חלקם אינם מודעים לכך. אז איפה כדאי להשקיע?

השקעה בנדל״ן בחו״ל נהפכה בעשור האחרון לתופעה עולמית, שלא פסחה גם על משקיעים ישראלים. אחת הסיבות העיקריות לכך היא הריבית האפסית במדינות המפותחות, תוצאה של המשבר הפיננסי הגלו­בלי ב-2008. הריביות הנמוכות ניתבו את כספי המשקיעים לנדל״ן, ובמקומות אטרקטיביים, מפתיעים לעתים, נוצרו בועות - למשל בטו­רונטו, סידני ואוקלנד שבניו זילנד.

לא רק בישראל ננקטו צעדי מיסוי נגד מש­קיעים במטרה להקטין את מעורבותם בשוק. גם במקומות אחרים בעולם הגיעו למסקנה שריבוי משקיעים תורם לעליות מחירי דירות, ולאור זאת יש להרתיע אותם מלהמשיך לרכוש דירות. סיבה נוספת לעלייה בתופעת הנדל״ן להשקעה היא היווצרות של מעמד אמיד באסיה, שהש­קיע בנדל״ן זר מסיבות פיננסיות - אבל לא רק. משפחות עשירות רבות, בעיקר סיניות, נוהגות לשלוח את הילדים ללימודים מחוץ למדינה, באוסטרליה, למשל, ולשם כך רוכשות להם דירה. הכסף האסייתי שינה את מפת הנדל״ן העולמית, גם אם מגבלות ההון שהטילה ממשלת סין לפני כשנה בלמו את המגמה.

גם הניידות הגוברת בעולם מדרבנת מש­פחות אמידות להחזיק בבעלותן בתים ביותר ממדינה אחת. ומשום שהרכישות המסיביות של משקיעים מעלות את המחירים, ממשלות בעו­לם מנסות להילחם בתופעה כדי להגן על תושבי הערים. התוצאה היא רגולציה כמו הגבלת ההל­וואות שמעניקים הבנקים לזרים, או הטלת מס על דירות ריקות, במטרה לעודד בעלי בתים לחיות בנכס - או להשכיר אותו.

אף שאין נתונים מדויקים בנושא, ידוע כי גם בישראל יש עלייה משמעותית במספר האנשים שרוכשים דירה להשקעה בחו״ל. ״כמעט כל מי שמגיע אלינו קונה נדל״ן בחו״ל, כנראה בגלל המסים הגבוהים מאוד על דירה להשקעה ביש­ראל״, אומר רואה החשבון אלי אליס, שותף וראש מחלקת מיסוי בינלאומי ומיסוי אמריקאי בחברת ״BDOישראל״.

מה משקיע פרטי צריך לבדוק לפני שהוא קונה נכס בחו"ל?

״קודם כל הוא צריך לבדוק אם הוא בכלל יכול לקנות את הנכס כאדם פרטי, כי יש מדי­נות שלא מאפשרות בכלל לזרים לקנות נדל״ן באופן כזה. במדינות מזרח אירופה, למשל רומ­ניה ופולין, אפשר לרכוש נדל״ן רק דרך חברה מקומית או אזרח מקומי. בשאר המדינות עדיף לרכוש כאדם פרטי, והשיקולים העיקריים הם מס רכישה, חובת הגשת דו״ח ומס עיזבון, אם קיים באותה מדינה״.

יש מקום שהיית אומר ללקוח ״הפרוצדורה פשוטה, המיפוי פשוט, כדאי לך לבדוק שם״?

״מבחינת מס כן, אבל בסופו של דבר מה שקובע הוא התשואה. מבחינת מס הכי פשוט לפעול במדינות המפותחות - גרמניה, אנגליה, ארצות הברית. מבחינת תשואה כיום כולם הול­כים לפורטוגל או יוון״.

לדברי אליס, הטרנד בשנה האחרונה הוא אנ­שים שמתאגדים כקבוצה או קרן, קונים בניינים ביוון או פורטוגל ומשכירים אותם. ״בגלל המ­שברים הכלכליים שהיו שם, אתה יכול לקנות בניין במרכז העיר במחיר של דירה בתל אביב״, הוא אומר. כמו כן, הפופולריות של רכישת דירה בארצות הברית, שעלתה מאוד בשנים האחרו­נות, נמצאת כעת במגמת רגיעה, ומבריטניה יש מגמת יציאה של משקיעי הנדל״ן - בגלל אי־ הוודאות הנובעת מעזיבת האיחוד האירופי.

אליס מפרט בקצרה מהם תנאי המס במדי­נות הפופולריות לרכישת נדל״ן בקרב ישרא­לים: ״המס בפורטוגל על הכנסות של חברות ויחידים הוא כ-30%, וביוון קצת פחות מ-30%. בספרד יש מס של 25%, כי נהוג להשקיע דרך חברה, אבל יש הוראת שעה שמאפשרת בת­נאים מסוימים לשלם רק 15%.

״מה שעוד מעניין ביוון הוא שלכאורה כאשר מוכרים דירה או בניין במדינה, נכון להיום, בגלל לקונה בחוק - אין תשלום מס בישראל״, הוא מו­סיף. ״למעשה, אם קוראים את האמנה בין ישראל ליוון, משתמע ממנה שאין מס במכירה, לא ביוון ולא בישראל. זו אמנה מיוחדת מאוד שלמעשה מוציאה מישראל את זכות המיסוי. בפורטוגל אין הטבות מס מיוחדות. יש אזורי סחר חופשי עם מס יותר נמוך, אבל המע״מ גבוה - 24%, והוא חל על כל השכרה. אם מישהו רוכש בניין כדי להשכיר למשל דרך Airbnb, אז הוא עלול למצוא את עצמו משלם 24% מע״מ״.

על רקע הקשחת הרגולציה למשקיעים זרים במקומות שונים בעולם, פירסמה ״BDO״ העולמית דו״ח הסוקר את השינויים שחלו בת­חום בכמה מיעדי ההשקעה הבולטים בעולם. אנו מביאים מדגם כזה של מדינות:

ארצות הברית

בארצות הברית יש 50 מדינות עם הבדלים במערכות המיסוי. בדרך כלל, הרשות המקומית בתוך המדינה גובה מס רכוש שנתי המבוסס על שווי הנכס. שיעור המס והאופן שבו נקבע שווי הנכס משתנה מרשות לרשות.
לדברי אליס, ״זה מאוד פשוט בארצות הב­רית. צריך להשיג Tax ID Number, כדי שאפ­שר יהיה להגיש דו״חות. אם זו דירת מגורים זה די פשוט, צריך להגיש דו״ח שנתי. אבל צריך לשים לב למס עיזבון, בארצות הברית יש מס עיזבון לז­רים, על נדל״ן בשווי של יותר מ-60 אלף דולר, והוא די גבוה, הוא מגיע מהר מאוד ל-50%. חוץ מזה ארצות הברית ידידותית למשקיע, המסים שם מדורגים, ומגיעים ל-38% על רווחים מש­כירות. המס על רווחים ממכירה הוא כמעט חצי - 15% עד 20%״.

קנדה

הממשלה הקנדית הכריזה כי היא מתכננת להטיל מס ספקו­לציה שנתי באזורים ספציפיים שהיו מטרה לספקולנטים מקומיים וזרים, שאינם חיים בבתים האלה או מציעים אותם להשכרה ארוכת טווח.
קנדה, לפי הדו״ח, מעודדת בעלות זרה על נכסים, ורוב המחוזות שלה מתייחסים לרכי­שות זרות של נדל״ן למגורים ונדל״ן מסחרי באותה צורה שהם מתייחסים לרכישות על ידי תושבים. רכישות של קרקע חקלאית הן יוצאות דופן, ועל זרים מוטלות מגבלות שונות בחלק מהמקומות.
בחלק מהפרובינציות הקנדיות, בהן קוויבק, אונטריו ובריטיש קולומביה, מו­טל מס על העברת קרקע בסכום של 0.5% עד 3% ממחיר הנכס. רוכשים זרים (אנשים פרטיים או חברות) ישלמו בוונקובר ובטורו­נטו מס של 15%. זהו מס חדש יחסית שנכנס לתוקף לפני כשנתיים בוונקובר ולפני כשנה בטורונטו. כדי להמשיך להילחם במשקיעים הזרים, הטילה ונקובר בתחילת 2018 מס נו­סף על בתים ריקים.
הממשלה הפדרלית בקנדה גובה מע״מ של 5% על מכירה של נדל״ן, אף שדירות יד שנייה מקבלות פטור ממס זה. גם רוב המ­חוזות גובים מס על מכירת נדל״ן, שרמתו משתנה ממחוז למחוז והוא מגיע עד 10%. כל הכנסה של בעל הנכס מהשכרה או ממכירה חייבת במס הכנסה מחוזי ופדרלי. מס זה נע בין 25% (לתאגידים מסוימים) ועד מקסימום של 50% לאנשים פרטיים.

סין

הדרישות מרוכשים זרים בסין משתנות מעיר לעיר, אבל אלה הן הדרישות הבסיסיות: רק מי שגר בסין יותר משנה זכאי לרכוש יחידת מגורים אחת, לשימוש עצמי בלבד; חברה שפועלת בסין רשאית לרכוש נדל״ן לשימושה בעיר שבה הקימה את הסניף; אם זר מעוניין לרכוש נדל״ן לא לשימוש עצמי, עליו להקים ״מיזם השקעה זר״ ולקבל את אישור הרשויות הרלוונטיות.

מס העברה במדינה נע בין 3% ל-5%, ועשוי להיות נמוך יותר בהתאם לתנאים מסוימים; מס בולים הוא 0.05% ממחיר הנכס. על מכירת נדל״ן מוטל מע״מ של 11%, וזרים משלמים מס של 20% על רווחי הון ממכירת דירה.

על בעלי דירות מוטל גם מס נדל״ן: 12% מההכנסות שלהם על השכרת דירה, או תשלום שנתי של 1.2% מערך הנכס הסטנדרטי (70% עד 90% מעלותו המקורית). עם זאת, זר המחזיק בנכס למגורים מקבל נכון להיום פטור ממס זה.

בריטניה

זרים יכולים לרכוש דירה בבריטניה, ורובם יכולים באופן עקרוני לקבל הלוואה לצורכי השקעה, אף שיש בנקים מעטים שמציעים הלוואות כאלה לזרים. 
מס בולים, או בגרסתו המעודכנת מ-2003, SDLT, משולם על ידי הרוכש. המס נע בין 1% ממחיר הנכס, אם מחירו גבוה מ-125 אלף ליש״ט, ועד 12% על נכס שמ­חירו גבוה מ-1.5 מיליון ליש״ט. רוכשי דירה ראשונה משלמים שיעור מופחת, אך כאלה שיש כבר דירה בבעלותם עשויים לשלם 3% יותר, בתנאים מסוימים.
מס המוטל על חברות בלבד נקרא Annual Tax on Enveloped Dwellings) ATED ). זהו מס שנתי על נכסים בש­ווי של יותר מ-500 אלף ליש״ט, שממנו מוחרגות בין השאר חברות העוסקות בפי­תוח, השכרה ומכירה של נדל״ן. לפי תע­ריפי 2019-2018, המס נע בין 3,600 ליש״ט על נכסים שמחירם בין חצי מיליון למיליון ליש״ט, עד כמעט 227 אלף ליש״ט על נכ­סים שעולים יותר מ-20 מיליון ליש״ט.
״ATED נועד למנוע מזרים שהזהות שלהם לא היתה ידועה לקנות נדל״ן״, אומר אליס. ״מה שנהגו לעשות בעבר בבריטניה זה לקנות נדל״ן באמצעות חברת הפועלת ממקלט מס. זה גרם לשני דברים: זה העלה את המחירים, ובריטים היו יכולים לקנות נדל״ן דרך חברה הפועלת ממקלט מס ואיש לא היה יודע. ATED בין היתר בא לפ­תור את זה, אבל הוא חל רק על דירות מגורים בשווי גבוה״.

אוסטרליה

אוסטרליה מעודדת בעלות זרה על נכסים, אבל בתנאים מסוימים, ובהתאם לסוג הנכס שנרכש - מגורים, מסחרי או חקלאי.
במדינה יש ועדת ביקורת להשקעות זרות (FIRB), שאחראית על בדיקת הצעות זרות להשקעה ופועלת כגוף מייעץ לאוצר, שמחליט אם לקבל את ההצעות או לדחות אותן, או לא­שר אותן בתנאים מסוימים, בהתאם למדיניות ההשקעות הזרות האוסטרלית. ככלל, כל הז­רים מתבקשים להגיש בקשה לאישור ה- FIRB, לכל הצעת רכישה של נדל״ן אוסטרלי, וההח­לטה של הוועדה משתנה בהתאם לסוג הנכס. 
מדיניות ההשקעות הזרות של אוסטר­ליה מעודדת זרים לקנות בתים חדשים ״על הנייר״, עוד לפני שבנייתם החלה. בדרך כלל מדובר בדירות, והאישור לרכישתן אינו כולל תנאים. על זרים נאסר לרכוש בתים קיימים, אפילו אם הם נועדו לשימוש הרו­כשים ולא רק להשקעה. עם זאת, אלה המו­גדרים תושבים זמניים מורשים לרכוש דירה קיימת אחת - וזאת בתנאי שהיא מיועדת למגוריהם ביבשת, ובדרך כלל עליהם למכור את הדירה כאשר הם כבר אינם מתגוררים בה. בקשות לרכישת קרקע לפיתוח בדרך כלל מאושרות עם תנאים מסוימים, למשל התחלת הבנייה בתוך 24 חודשים.
זרים המעוניינים לרכוש נדל״ן מסחרי קיים כגון משרדים, מפעלים או בתי מלון, לא צריכים אישור מיוחד כל עוד ערך הנכס נמוך מ-54 מיליון דולר אוסטרלי, ואם מדו­בר בתשתית ציבורית או מכרות - אם ערך הנכס נמוך מ-252 מיליון דולר אוסטרלי.
הפנייה ל- FIRB כוללת עלות שנעה בין 5,000 ל-100 אלף דולר אוסטרלי, בהתאם לגודל ולסוג ההשקעה. כמו כן, רכישה על ידי תושב חוץ שבוצעה בניגוד לחוק עלולה לגרור אישום פלילי וקנסות בשווי של 10% עד 25% מערך הנכס שנרכש.
באוסטרליה חל מס בולים, שרמתו משת­נה בהתאם לאזור שבו נקנה הנכס, ויש מקו­מות שבהם מוטל מס בולים נוסף על רוכשים זרים. בסידני, למשל, מס בולים הוא 7% עבור נכסים שעולים יותר משלושה מיליון דולר אוסטרלי, וזרים משלמים מם בולים נו­סף של 8% מערך הנכס.
כל המדינות באוסטרליה מטילות מס קרקע על סוגי נכסים מסוימים, וחלקן מטי­לות מס קרקע נוסף על משקיעים זרים. כמו כן, כל הכנסה מהשכרת נכס או כל רווח ממכירתו נתונים למס הכנסה פדרלי. חברות ישלמו מס של כ-30%, ואנשים פרטיים יש­למו עד 45%. משקיע זר נדרש למלא טפסים שנתיים במס ההכנסה האוסטרלי, ושנת המס האוסטרלית מתחילה ב-1 ביולי ומסתיימת ב-30 ביוני.

 

ליצירת קשר עם המומחים שלנו