ביום 8.5.19 פרסמה רשות המיסים את חוזר מיסוי מקרקעין מספר 2/2019 העוסק בשיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים חדשה המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה, שבנייתה טרם הסתיימה, וזאת לאור הוראות תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין.
כידוע, סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל מס רכישה בשיעורים פרוגרסיביים על רכישת דירת מגורים, תוך מתן הקלה בשיעורי המס החלים על רכישת דירת מגורים שהיא "דירה יחידה", כהגדרתה בסעיף. הגדרה זו קובעת שככל שדירת המגורים נרכשה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה, נחשבת היא במניין הדירות של הרוכש כדירת מגורים אף אם בנייתה טרם הסתיימה. במצבים בהם התארגנה קבוצת רכישה ונקלעה לקשיים בלתי צפויים המעכבים את השלמת הבנייה לפרק זמן חריג שאינו מקובל בענף, לעתים נוצר הצורך של חברי הקבוצה לרכוש לעצמם דירת מגורים אחרת בה יוכלו להתגורר, ואולם חבות מס הרכישה המוטלת עליהם הינה בשיעור של 8%, שכן מדובר ברכישת דירה נוספת. מתוך מטרה לתת מענה לרוכש דירה יחידה במסגרת קבוצת רכישה שנקלעה לקשיים כאמור, במסגרת תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין, שפורסם ביום 28.6.18, הוסף מסלול החלפה חדש, לפיו יחיד שרכש דירה יחידה במסגרת קבוצת רכישה, יהיה זכאי לשיעורי מס הרכישה המוטבים ברכישת דירת מגורים חדשה, אם מכר את זכויותיו בדירת המגורים הישנה (שבקבוצת הרכישה) תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, במקרים הבאים:
- כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 4 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד שבניית הדירה הישנה בקבוצת הרכישה לא החלה, או שהחלה הבנייה בתקופה זו והמנהל שוכנע כי קיים עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה הישנה בקבוצת הרכישה (הנובע מקושי אובייקטיבי וקולקטיבי שאינו תלוי בחברי הקבוצה), בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
- כאשר דירת המגורים החדשה נרכשה לאחר חלוף 6.5 שנים מיום רכישת הדירה הישנה בקבוצת רכישה ובלבד שלא נמסרה לרוכש החזקה בדירת המגורים הישנה שבקבוצת הרכישה עד למועד רכישת הדירה החדשה. במקרה זה, ברכישת הדירה החדשה יחול שיעור מס מוטב החל ברכישת דירת מגורים יחידה גם אם הוסרו המגבלות או הקושי שליוו את הפרויקט וכן גם אם לא ליוו את הפרויקט קשיים כלל.
מסלול ההחלפה החדש יחול בהתאם לתנאים כאמור, ובלבד שבעת רכישת הדירה הישנה בקבוצת הרכישה ובעת רכישת הדירה החדשה לא הייתה ברשותו של הרוכש דירה נוספת פרט להן. כמו כן, מסלול ההחלפה החדש יחול גם לגבי דירת מגורים חדשה שנרכשה כתחליף לדירה בקבוצת רכישה שנקלעה לקשיים, זאת אף אם נרכשה ערב פרסום תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין, קרי לפני 28.6.18, בכפוף לתנאים הבאים:
- מועד רכישת הדירה החדשה הינו בתקופה הקטנה מארבע שנים ממועד אישור השומה העצמית או ממועד קביעת שומה לפי מיטב השפיטה.
- התקיימו כל התנאים לעמידה במסלול ההחלפה החדש, למעט תנאי 4 השנים.
- רכישת הדירה החדשה נעשתה על רקע קושי מהותי שהתגלה בקבוצה ואשר לא היה ידוע במועד רכישת הדירה הישנה (למשל חלף זמן סביר מהרכישה וחרף זאת טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט).
הוראות תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין יחולו כאשר הדירה הישנה נרכשה במסגרת קבוצת רכישה בלבד ולא יחולו כאשר הדירה נרכשה מקבלן. כמו כן, הוראות התיקון יחולו רק לגבי שומות מס רכישה שהוצאו ברכישת הדירה החדשה, שטרם חלפה לגביהן תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
צרו קשר עם המומחים שלנו למיסים >>
הירשם לניוזלטר
Please fill out the following form to access the download.