בפסק דין אהרוני (ע"א 6914/15) נדונה השאלה האם יש למסות במס הכנסה תשלומי ריבית שכביכול היו גלומים בדמי החכירה ששולמו במהלך תקופת החכירה, וזאת בנוסף למס השבח ששולם מראש בעת כריתת ההסכם.
בני משפחת אהרוני הינם הבעלים של חלקת מקרקעין בכפר סבא, לגביה התקשרו בעסקת חכירה לתקופה של 22 שנה עם חברת סונול ישראל בע"מ, על מנת שסונול תקים תחנת דלק במקרקעין. אופן תשלום דמי החכירה נקבע לתשלום סכום כספי במועד החתימה ולתשלומי דמי חכירה שנתיים עד תום תקופת ההסכם. לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין כפי שעמדו בתוקפן בעת כריתת ההסכם, "זכות במקרקעין" כללה גם "חכירה לתקופה העולה על עשר שנים" ולכן הצדדים דיווחו על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ובני משפחת אהרוני שילמו מס שבח על מלוא שווי עסקת החכירה המהוון. בני המשפחה הקפידו לדווח לפקיד השומה על דמי החכירה שנתקבלו אצלם, אולם סכומים אלו לא דווחו כהכנסה אלא צוינו במכתב נלווה לדוח כסכומים שהתקבלו על חשבון עסקת החכירה. פקיד השומה בחן את התקבולים מעסקת החכירה והחליט שאין מקום לחייבם במס הכנסה בגין הריבית הריאלית הגלומה בהם. ואולם, 13 שנים לאחר כריתת הסכם החכירה, שינה פקיד השומה את דעתו וחייב את בני המשפחה בשיעור הריבית הריאלית הגלומה בתשלום דמי החכירה השנתיים, בהתאם להוראות סעיף 2(4) לפקודה.
לטענת בני משפחת אהרוני, חוק מיסוי מקרקעין יצר הסדר ייחודי בנוגע לעסקאות חכירה, לפיו יש למסות את העסקה כבר עם כריתתה, כך שמדובר כביכול בעסקת מכר. לגישתם הוראה זו מהווה חריגה מהסדר המס הטבעי באופן הסותר את מהותה המשפטית, הכלכלית והחשבונאית של העסקה. כמו כן, כלל לא נכרתה עסקת אשראי בין הצדדים, וברי כי לא נכרתה עסקה הכוללת מכר ואשראי. מנגד, טען פקיד השומה כי מקום בו חלק מהתמורה משולם לאחר יום המכירה, יש לבחון אם מדובר בעסקה הכוללת אשראי, או אז יש לחלץ את הפרשי הריבית וההצמדה שאינם בגדר שווי המכירה ולשלם מס הכנסה בגין הריבית. בית המשפט העליון קבע כי העובדה שלפי חוק מיסוי מקרקעין "דין חכירה כדין מכירה" הינה פיקציה שנועדה בעיקרה להתמודד עם תכנוני מס, אשר מתמקדת בשאלה מהי "זכות במקרקעין" לצורך חוק מיסוי מקרקעין. המהלך המנתח עסקת שכירות בתשלומים כעסקת מכר בתשלומים המגלמת בתוכה רכיב אשראי, יוצר, הלכה למעשה, פיקציה על פיקציה אשר בנסיבות העניין יש להישמר מפניה, שכן, ככלל, אין להשקיף על עסקת שכירות בתשלומים כעל עסקה הונית הכוללת בתוכה רכיב של אשראי. בהתאם לפסק הדין, לא כל אימת שמדובר בעסקה בתשלומים, פירוש הדבר כי העסקה טומנת בחובה עסקת אשראי, ומדובר בשאלה עובדתית הטעונה הוכחה. כמו כן, כאשר מדובר בעסקת שכירות, ההנחה כי פריסה לתשלומים מגלמת בתוכה ייקור של המחיר בתוספת ריבית כמו בעסקת מכר אינה עומדת בתוקפה, נוכח ההבדלים היסודיים בין מכר לשכירות. עוד פסק בית המשפט העליון, כי הדרך המדויקת למיסוי דמי חכירה המשולמים לשיעורין היא למסותם מדי שנה עם קבלתם, בהתאם לעקרון המימוש, לפיו אין מטילים מס על רווח שלא מומש. הפיקציה שיצר המחוקק, מביאה להקדמת תשלום המס למועד כריתת ההסכם, בגין סך דמי החכירה הנומינאליים שישולמו לאורך תקופת החכירה. על מנת למנוע מיסוי ביתר, יש להוון את דמי החכירה ולחייב את המחכיר בתשלום מס שבח בגין דמי החכירה המהוונים, אשר שקולים מבחינה כלכלית למס השבח שהיה משולם אילו מוסו דמי החכירה מדי שנה בשנה. לאור האמור, פסק בית המשפט כי עסקת החכירה שנכרתה בין משפחת אהרוני לסונול לא כללה בתוכה עסקת אשראי ולפיכך אין להטיל עליהם מס הכנסה בגין ריבית שכביכול הייתה גלומה בעסקת החכירה.