This site uses cookies to provide you with a more responsive and personalised service. By using this site you agree to our use of cookies. Please read our PRIVACY POLICY for more information on the cookies we use and how to delete or block them.
מאמרים:

השקעות נדל"ן: 10 טיפים לשיקולי מס בשוק האמריקאי

27 נובמבר 2015

מאת: מוטי הרשקוביץ', מחלקת מיסוי בינלאומי, BDO זיו האפט |
 
בקצרה

משבר "הסאב-פריים" בארה"ב פתח חלון הזדמנויות לביצוע השקעות נדל"ן בשוק האמריקאי. אולם, לשם בחינת הכדאיות של השקעות נדל"ן בארה"ב בפרט, ובחו"ל בכלל, חייבים לקחת בחשבון שורה של שיקולי מס. היבטים כמו מיסוי הכנסות שוטפות ורווחי הון, נוטים להשתנות בין מדינה למדינה ועשויים להשפיע רבות על כדאיות ההשקעה. גם בבחירת אופי ההשקעה, אופן מימון הרכישה ואופן אחזקת הנכס שיקולי המס עשויים להכריע את הכף, כאשר תמיד מוטב לקחת בחשבון היבטים כמו קיומה של אמנת מס עם מדינת היעד ומידת הגמישות שתתאפשר לאחר ביצוע ההשקעה בפועל. 

 

חלון הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב

בזמן שמחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות בהתמדה, משבר המשכנתאות בארצות הברית (המוכר בכינויו "משבר הסאבפריים") פתח חלון הזדמנויות עבור השקעות נדל"ן בארה"ב. 

לאור ההתעוררות והצמיחה הצפויה בשוק הנדל"ן האמריקאי, רכישת נכסים מניבים עשויה להיות כדאית מאד, גם אם טרם ניתן לקבוע בוודאות מתי תגיע אותה התעוררות. ידיעות על בתים שעוקלו על ידי בנקים אמריקאים וגופי מימון אחרים, לאחר שבעליהם לא יכלו לעמוד עוד בתשלומי המשכנתא, עוררו עניין רב בקרב משקיעים פוטנציאליים בישראל - הרואים את הפוטנציאל של השקעות נדלן בארה"ב, נוכח מחירי הנדל"ן הנמוכים שיצר המשבר. 

ואולם, כדאיותה של ההשקעה תלויה במשתנים וקריטריונים עסקיים רבים אותם יש לבחון טרם ביצוע ההשקעה. 

 

ההיבט המיסויי של השקעות נדל"ן בארה"ב

בפורומים רבים, הדנים באופן ההשקעות בחו"ל, ניתן למצוא מומחי נדל"ן המספקים לא אחת טיפים והצעות שונות בנוגע לאופן המיטבי לביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב - אך לעיתים קרובות הם אינם נותנים את דעתם לסוגיות המס השונות, אותן יש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעה כזו.

חשיבות בחינת השלכות המיסוי האמריקאי עולה שבעתיים כשמדובר בהשקעה בארצות הברית לה סעיפי מס רבים ומורכבים. תכנון מוקדם של ההשקעה גם בהיבט המס, עשוי להשפיע, לעיתים מהותית, על כדאיותה של ההשקעה. למותר לציין, כי יש לבחון כל השקעה לגופה, שכן אינה דומה רכישת בית בעמק הסיליקון לרכישת בית דירות בניו יורק. כמובן שגם לסכום ההשקעה ולרווחים הצפויים יש השפעה משמעותית על אופן ההשקעה המומלץ - פרמטרים שנכון להתחשב בהם בכל השקעות נדלן באשר הן, בין אם בארה"ב ובין אם לאו.

 

10 שיקולי מס להשקעות נדלן בארה"ב

ברשימה להלן נסקור בקצרה מספר היבטי מס אותם יש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעה בנדל"ן באופן כללי, ובעת ביצוע השקעות נדלן בארה"ב בפרט -

 

1. מיסוי הכנסות שוטפות בארה"ב

בדרך כלל, חבות המס הינה בהתאם למקום הימצאו של נכס הנדל"ן. כך, למשל, בארה"ב, נוסף על המס הפדראלי הגבוה, קיים לעיתים גם מס מדינתי ומס עירוני - שעשוי לגרום לחבות מס גבוהה בארצות הברית. משכך, קיימת חשיבות רבה להקטנת ההכנסה החייבת בארה"ב, ככל שניתן. מאידך, רשויות המס השונות מאפשרות לנכות מההכנסה החייבת הוצאות שונות, העשויות להפחית את חבות המס. אפשרות קיזוז הוצאות - כגון משכנתא, פחת וכיו"ב - עשויה להשפיע מהותית על כדאיותה של ההשקעה.

 

2. מיסוי הכנסות שוטפות בישראל

תושבי ישראל חייבים במס בישראל גם על הכנסותיהם הנובעות מחוץ לישראל, כאשר בחוק נקבעו שני מנגנונים לתשלום מס על הכנסות שכירות הנובעות מחוץ לישראל. המסלול ה"סטנדרטי" הינו תשלום מס בשיעור מס שולי (בשנת 2011 שיעור המס השולי המקסימאלי הינו 45%, צפוי לרדת בהדרגה עד לשיעור מקסימאלי של 39% בשנת 2016[שב1] ), ולצדו קיים גם מסלול מס מופחת, בשיעור של 15%. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, ועל כן, בין אם מדובר על השקעות נדלן במדינות אחרות או על השקעות נדל"ן בארה"ב - יש לבחון מהו המסלול הכדאי ביותר, כל השקעה לגופה.

 

3. מיסוי רווחי הון

בדרך כלל, המס מוטל בהתאם למקום המצאות הנכס, כאשר בארה"ב מוטל מס פדראלי, מדינתי ולעיתים אף מס אמריקאי עירוני. עם זאת, במצבים מסוימים ניתן להפחית את חבות המס, אך הפחתה כאמור תלויה בין היתר במשך אחזקת הנכס ובאופן אחזקתו – אחזקת נכס לטווח ארוך, למשל, משמעה מס בשיעור של 15% (במקום המס השולי).

 

4. אופן אחזקת נדל"ן בארה"ב

מדינות מסוימות מאפשרות לתושבים שאינם מקומיים להשקיע בנדל"ן במישרין, אך ישנן מדינות המאפשרות לתושבים זרים לבצע השקעות נדל"ן באמצעות חברה מקומית בלבד. בארצות הברית, ניתן להחזיק נכסי נדל"ן הן במישרין, והן בעקיפין באמצעות ישויות מקומיות, כגון LLC. אחזקה באמצעות ישות כאמור, עשויה להוות יתרון אל מול האפשרות לאחזקה במישרין. כך, למשל, מכירת ישותLLC  המחזיקה בנכסי נדל"ן בארה"ב, במקום מכירת הנדל"ן עצמו, עשויה להפחית את חבות המס בעת המכירה.

 

5. מס עיזבון

בארה"ב קיים מס עזבון שהינו למעשה מס ירושה. היערכות מראש עשויה למנוע החלתו של מס זה. 

 

6. מימון רכישת נדלן בארה"ב

רכישת נדל"ן יכולה להתבצע הן באמצעות הון עצמי והן באמצעות מימון זר. על אף שמימון זר נושא בדרך כלל ריבית, לעיתים הוא עשוי להיות אטרקטיבי יותר, בהיבט המס, לעומת רכישת נדל"ן באמצעות הון עצמי. כמו כן, לעיתים נדרש להקפיד על יחס בין הון עצמי להון זר. אם כן, בעת ביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב וטרם בחירת אמצעי המימון, יש לבחון את כדאיותו תוך התחשבות גם בהשלכותיו מבחינת חבויות המס.

 

7. הקטנת ההכנסות החייבות במס

אחת הדרכים להפחתת חבות המס במדינות עתירות מס, הינה "הסטתן" של ההכנסות אל מחוץ למדינות אלו. כך, למשל, חיוב פרויקט נדל"ן בדמי יעוץ, דמי תיווך וכיו"ב, הניתן על ידי ישות מחוץ למדינות אלו - עשוי להקטין את ההכנסה החייבת במס. יחד עם זאת, יש לוודא כי "תכנון" מס זה אינו נופל בהוראות שונות בדיני המס המקומיים; כגון סיווג ההכנסה כהכנסה שהופקה במדינת הימצאות הנכס והוראות אנטי תכנוניות שונות, שעשויות לחול על השקעות נדלן בארה"ב ובכלל.

 

8. אמנות מס

מדינת ישראל חתומה על כחמישים אמנות למניעת כפל מס עם מדינות ברחבי העולם, ביניהן ארצות הברית. ניצול אמנות המס, כמו גם אמנות מס נוספות רלוונטיות - במקרה של השקעות נדל"ן באמצעות "חברות ביניים" - עשויה להשפיע מהותית על אפקטיביות ההשקעה, בין אם מדובר בהשקעות נדלן בארה"ב או במדינות אחרות עמן קיימת אמנת מס.

 

9. פעילות באמצעות חברות ביניים

אחת הדרכים המקובלות לביצוע השקעות נדלן בחו"ל היא באמצעות חברת ביניים, שהינה, למעשה, חברת אחזקה במדינה שלישית. כך, למשל, ישראלים רבים נוטים להשקיע ברומניה באמצעות חברה קפריסאית, על מנת לנצל את הוראות האיחוד האירופי, דיני המס בקפריסין ועוד. אולם, על אף שהשקעה באמצעות חברות ביניים היא לעיתים אטרקטיבית, יש לזכור כי השקעות נדל"ן בארה"ב ובכלל באמצעות חברת ביניים דורשת לא מעט פרוצדורות שעלותן בצדן (אחזקת מנהל, מזכירות ומשרד מקומי; הכנת דוחות מס אמריקאים לרשויות השונות, ועוד). משכך, יש לבחון את אופן ההשקעה תוך בחינת עלות אל מול תועלת, הן מבחינה כלכלית גרידא והן תוך התחשבות בהיבטי המס הכרוכים בה.

 

10. גמישות

אחד הנושאים עליהם נדרש לתת את הדעת בכל הקשור להשקעות בינלאומית (ובכלל) הינה גמישות אפשרית עתידית. לצורך העניין, טוב יעשו משקיעים באם יבחנו טרם ביצוע השקעות נדלן, בארה"ב ובכלל, את האפשרות "לצאת" מהשקעתם, לצרף משקיע נוסף ואולי אף לצאת להנפקה בבורסה תוך מזעור השלכות המס. השקעה באמצעות חברה, למשל, עשויה להוות יתרון בכל הקשור לגמישות ההשקעה.

 [שב1]במידה ויש עדכונים/שינויים בנתונים אלו יש להשאיר את הנתונים הרלוונטיים לתקופה זו בלבד. לשם ההבהרה, אם יש עניין לציין את השיעור ב-2011, אזי נשאיר אותו. אם הוא לא רלוונטי לקורא את המאמר היום, יש להשאיר רק את הנתון הרלוונטי ל-2017. בכל מקרה, יש לציין את שיעור המס הקבוע בחוק נכון להיום.


 

צרו קשר עם המומחים שלנו למיסוי בינלאומי