מאמרים:

התחדשות עירונית בישראל- ראיון עם דן אטיאס, ראש אשכול נדל"ן

08 אפריל 2019

דן אטיאס , שותף, מנהל סניף ירושלים וראש אשכול הנדל"ן |

 

מהי התחדשות עירונית ומהם היתרונות שלה?

התחדשות עירונית הינה למעשה חיזוק של מבנים קיימים, או הריסה, ובנייתם מחדש. הפעולה של התחדשות עירונית נועדה לנצל את משאבי הקרקע, במיוחד במרכזי הערים, בצורה טובה יותר ויעילה יותר.

בארץ מדברים כל כך הרבה על התחדשות עירונית משום שיש מחסור בקרקעות באזורי ביקוש, מחירי הדיור עלו מאד, והתחדשות עירונית  יכולה להיות אחד מהפתרונות להגדלת היצע הדירות ויצירת דירות חדשות.

להתחדשות עירונית יש עוד הרבה מאד היבטים. היבט של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הגנה מפני התקפות אוויריות וטילים כמו שאנחנו חווים כאן בישראל, היבט חברתי, חיזוק אוכלוסיות חלשות בשכונות ותיקות ישנות, אוכלוסיות מבוגרות, וכמובן היבטים אקולוגיים של שמירה על אזורים פתוחים, שמירה על מי תהום וכן הלאה.

 

מה מצב שוק ההתחדשות העירונית ביחס להתחלות הבניה ?

בחינה של הנתונים של התחלות בנייה בישראל בין השנים 2014 ל-2018 מראה שהייתה עליה בהתחלות הבנייה בין השנים 2014 ל-2016 עד לשיא של כמעט 56,000 התחלות בנייה ב-2016, ושוב ירידה לכיוון שנת 2018 לסדר גודל של 45,000 התחלות בנייה.

לעומת זאת, בתחום של התחדשות עירונית התחלות הבנייה הלכו וגדלו לאורך השנים, והן עלו מסדר גודל של כמעט 5,000 התחלות בנייה במונחי יחידות דיור בשנת 2016, לעד כמעט 9,000 יחידות דיור בשנת 2018.

המשמעות של הדבר הזה, שבשנים הבאות יותר ויותר יחידות דיור חדשות, שמקורן בפרויקטים של התחדשות עירונית יגיעו לשוק, והתופעה הזאת של דירות חדשות מהתחדשות עירונית שהייתה שולית יחסית עד שנת 2017,

תהפוך להיות משמעותית יותר ויותר בשנים הבאות, בקצבים של חמישה אחוז מסך גמר התחלות הבנייה ועד 20 אחוז בשנים 2020 והלאה.

 

מהם החסמים העומדים בפני יזמים בתחום ההתחדשות העירונית?

ליזמים בתחום של התחדשות עירונית יש שני חסמים מרכזיים, יש הרבה מאד חסמים, אבל שניים מרכזיים.  אחד הוא חסם תכנוני, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהוקמה בשנת 2017, למעשה על בסיס חקיקה מ-2016, פועלת ומסייעת לפתור ולצמצם את החסמים האלה.

החסם השני שהוא חסם משמעותי ביותר, זה חסם המימון.

הפרויקטים האלה צורכים בשלבים הראשונים הון עצמי במספרים שיחסית לפעילויות של נדל"ן הוא קטן, אבל הם הולכים ומצטברים למספרים גדולים, בוודאי אצל יזמים שמקדמים מספר פרויקטים, ומרגע שהם מגיעים לשלב ההיתר נדרש הון עצמי לקבלת ליווי בנקאי מהבנק, מדובר במספרים מאד גדולים, והצורך בהון עצמי  הוא חסם מאד גדול בשוק.

 

איך אפשר לפתור את החסמים האלה ומה עושה  BDOכדי לסייע?

אנחנו ב-BDO מלווים יזמים בתחום של התחדשות עירונית בניה ונדל"ן בכלל, בסדרי גודל שונים, קטנים בינוניים וגדולים. כחלק מהעבודה אנחנו מלווים יזמים גם בעבודה מול גורמים בשוק ההון, חברות ביטוח, קרנות למימון, וכמובן בנקים.

אנחנו גם מלווים חברות שהגיעו לשלב בשלות, בגיוס הון בשוק ההון, לטובת מימון פרויקטים. הגיוס הוא בד"כ גיוס של אג"ח קונצרני של חברות, כאשר הבטוחה כנגד הגיוס הזה זה שעבוד עודפים מהפרויקט, בעצם היזמים מצליחים בדרך זו לחלץ סדר גודל של 60 70 אחוז מהעודפים הצפויים מהפרויקט, כדי להשתמש בו לקידום פרויקטים חדשים, פרויקטים נוספים.

 

אם יוסרו החסמים, לאן צפוי שוק ההתחדשות העירונית להגיע?

סיוע בפתרון של החסמים, או הקלה בנושא, יכול להוביל למטרה שכולם מייחלים אליה, שההשפעה של התחדשות עירונית על שוק המגורים תהיה משמעותית יותר ויותר, ההשפעה הזאת יכולה לבוא לידי ביטוי רק בהגדלת היצע הדירות החדשות שמגיעים מפרויקטים של התחדשות עירונית.

שחרור החסם התכנוני, הבירוקרטי, יביא לכך שיהיו יותר ויותר יחידות דיור ב"מחסנית" הזו שבעצם מחכה לעבור להיתרים ולשלב הביצוע

שחרו החסם המימוני יאפשר ליזמים שכבר קיבלו היתרים, או שיכולים לקבל היתרים, להוציא את הביצוע לפועל, לבנות, ולמסור את יחידות הדיור האלה לציבור.