This site uses cookies to provide you with a more responsive and personalised service. By using this site you agree to our use of cookies. Please read our PRIVACY POLICY for more information on the cookies we use and how to delete or block them.
מאמרים:

עיוותים חשבונאיים בהצגת הלוואות Non-Recourse על נכסי נדל"ן

02 אוגוסט 2012

רו"ח טישלר אלון, מנג'ר, רו"ח סער הדר, סניור- אשכול נדל"ן |

הלוואותNon-Recourse הינן הלוואות שניתנות בד"כ לרכישת נכס ספציפי ושהבטוחה בגינן הינה נכס ספציפי ושאין למלווה יכולת חזרה כלפי החברה או יתר נכסיה. 
במאמר זה נעסוק במצב בו שווי נכסי הנדל"ן בהם מחזיקה חברה ומשמשים כבטוחה להלוואה נמוך משווי ההלוואה או בכל מצב אחר בו החברה אינה עומדת באמות מידה פיננסיות בקשר עם ההלוואה אשר מאפשר לבנק להעמיד את ההלוואות  לפירעון מיידי ו"לשים יד" על הבטוחה. (מצב "דיפולט")
 

נפרט מעט יותר לגבי ההגדרה של הלוואת Non-Recourse: 

הלוואת Non-Recourse - הינה הלוואה הניתנת על ידי גוף מלווה ואשר הביטחונות היחידים להבטחת החזרת ההלוואה הינם הנכס הנקנה במימון כספי ההלוואה. 
כאמור, מצד הלווה, לא ניתנת ערבות אישית והוא יכול לוותר בכל עת על הנכס, תמורת ההתחייבות שלו למלווה. בהלוואות מסוג זה הבטחונות היחידים להבטחת החזר ההלוואה הינו הנכס הנקנה במימון ההלוואה. מצד המלווה, למלווה עצמו יש זכות על הנכס ועליו בלבד, ואין לו שום זכות על נכסים נוספים של הלווה.
לפיכך, במצב של ירידת ערך הנכס אל מתחת לגובה ההלוואה, הינו בד"כ מצב של דיפולט והמלווה יוכל להעמיד את ההלוואה לפירעון מידי. במקרה כזה הלווה יכול להעביר את הנכס למלווה ולשחרר עצמו  מההלוואה.

הטיפול החשבונאי והמשמעות של ירידת ערך נכס הנדל"ן המשמש כבטוחה להלוואה:

הטיפול החשבונאי - הטיפול החשבונאי הינו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 39 - (39 IAS) אשר מאפשר, בעת ההכרה לראשונה של ההלוואה בספרי החברה, לבחור בין שתי אפשרויות: הכרה בשווי הוגן  או הכרה לפי עלות מופחתת. הכרה לפי שווי הוגן: באפשרות זו, כאשר נלקחה הלוואה לצורך רכישת נכס המוצג בשווי הוגן, יכול התאגיד לבחור במועד לקיחת ההלוואה, לרשום את ההלוואה בשווי הוגן. לפי פרסום המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות מחודש מאי 2007 בדבר הטיפול החשבונאי בהתחייבויות למימון נדל"ן להשקעה אשר נמדד בשווי הוגן, ניתן לייעד את ההלוואה כשווי הוגן דרך רווח והפסד בהתקיים 3 תנאים:
1) קשר כלכלי בין השווי ההוגן של הנדל"ן לבין ההלוואה
2) טיפול לפי עלות מופחתת בהלוואה יוצר עיוות
3) יישום חלופת השווי ההוגן מצמצמת משמעותית את העיוות.

במקרה כזה, כאשר מדובר בהלוואת Non-Recourse, תרשם ההלוואה בכל תקופת דווח, בהתחשב בערך נכס הנדל"ן המתייחס אליה. הכוונה הינה כי במקרה בו שווי הנכס גבוה משווי ההלוואה, תרשם ההלוואה לפי שוויה ההוגן ובמקרה בו שווי הנכס נמוך משווי ההלוואה, תרשם ההלוואה לפי שווי הנכס כך "שההון העצמי" בגין הנכס יהיה מאופס.

הכרה בעלות מופחתת: באפשרות זו, ההלוואה נרשמת בעלות מופחתת ללא קשר לשווי הנכס. במצב בו ישנה ירידת ערך של נכס הנדל"ן וההלוואה מוצגת לפי עלות מופחתת נוצר עיוות המציג נכס בסכום נמוך מסכום ההלוואה ו"גרעון בהון העצמי" המיוחס לנכס ולהלוואה בגינו. כל זאת, כאשר ברור שגם במקרה הקיצון, כל עוד החברה לא בחרה להגדיל את הבטחונות או להזרים כסף נוסף לטובת הנכס, לכל היותר, יכול המלווה ל"שים את ידו" על הנכס למול שחרור החברה מההלוואה. לחברה לא יגרם "גרעון" או "הפסד" מפעולה זו שהרי הפחתת הנכס כבר נרשמה בספרים. 

לסיכום, אם החברה בחרה בטיפול חשבונאי של עלות מופחתת, כל עוד המלווה לא "שם יד" על הבטוחה, תורם הנכס לגרעון בהון העצמי וזאת למרות שהחברה יכולה להחזיר את הנכס למלווה ולהתנתק מההלוואה. מובן שמצב זה אינו עולה בקנה אחד עם המהות הכלכלית של הלוואות Non-Recourse.

בהקשר זה נציין שתי נקודות למחשבה ולבחינה: 
1. במצב של דיפולט ניתנות בד"כ למלווה זכויות מקדמיות על הנכסים כמו למשל: זכות חזקה, זכות לקבלת התקבולים והעודפים, "אופציית פוט" אוטומטית בגין מכירת הנכס וכיוצ"ב. לכן, יש לבחון מהו המועד בו "נפרדת" החברה מהנכס, דהיינו המועד בו תמחוק החברה את הנכס ואת ההלוואה מדוחותיה הכספיים.

2. אם הנכס מוחזק באמצעות חברה בת ("חברה מוחזקת"), יש לבחון האם לאור זכויות המלווה, קיימת עדיין שליטה בחברה הבת. במידה שהתשובה לכך היא שלילית תוצג החברה המוחזקת לפי "שיטת השווי המאזני". על פי שיטה זו, אם לחברה המחזיקה אין ערבויות כלפי החברה המוחזקת, החברה המחזיקה רושמת את חלקה בהפסדי החברה המוחזקת עד גובה ההשקעה בלבד. דהיינו לא תרשם השקעה שלילית. לפיכך ובהנחה שאין ערבויות כלפי החברה המוחזקת, תרשם ההשקעה באפס והחברה לא תספוג את הגרעון בהון העצמי הנובע מירידת ערך הנכס מתחת ליתרת ההלוואה.